コラム

家の売却にかかる仲介手数料

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家の売却にかかる仲介手数料

家を売却するのに仲介手数料が発生するのはなぜ?

家、土地などの不動産を個人で売買する事は大変難しい事です。築年数、路線評価額、近隣の住環境など物件の評価に専門性が要求されるためです。

個人が所有する家(不動産)を売ろうとした場合、その物件を広く一般に広告するのはハードルが高く、個人売買ではトラブル対処も難しくなります。そのため、家(不動産)の売却では不動産会社に仲介を依頼するのが普通です。

不動産会社に売買の仲介を依頼することで、買主を探したり契約を仲立ちしたりしてくれます。

個人で家を売却するトラブルやリスクを不動産会社が肩代わりしてくれると言えます。

不動産会社の役割は営業活動

不動産会社では、自社の顧客に物件を紹介したり、様々なメディアへの広告によって物件購入希望者を募集したりして、依頼のあった物件を売るための営業活動をしています。

その営業活動の費用(コスト)として家を売却する時の仲介手数料が充てられるのです。

宅地建物取引業法では、”宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。”と定められています。

宅地建物取引業者(不動産会社)が家などの売買に関して報酬として仲介手数料を得る事を法律で正当化し、その報酬額の上限も決められているのです。

言わば仲介手数料は家の売却にかかる不動産会社の必要経費で、それを法律で制限しているのです。

仲介手数料は物件の仲介に係る手数料ですから、仲介業者(不動産会社)が複数関わる場合もあります。

仲介業者が1社の場合には、仲介業者は売り主と買い主の両方から仲介手数料を受け取る事ができます。

仲介業者が2社(複数)の場合、それぞれの仲介業者は売り主からと買い主のそれぞれから仲介手数料をもらうことになります。

いずれの場合も、売り主、買い主が仲介業者に払う仲介手数料の上限は法律で定められています。

家を売却するのにかかる仲介手数料はいくら?

宅地建物取引業法では、家を売却する際の仲介手数料の上限も定められています。

仲介手数料は家(物件)の金額に応じて、以下の3つに区分されています。

a)  物件価格:200万円まで

例)  200万円 × 5.4% = 10万8千円

b) 物件価格:200万円超 400万円まで

例)  300万円 × 4.32% = 12万9.6千円

c) 物件価格:400万円超

例)  600万円 × 3.24% = 19万4.4千円

※物件価格に消費税が含まれません。仲介手数料に消費税が別途課されます。

これは法律で定められた仲介手数料の上限ですから、この金額以上の手数料を提示するような不動産業者は避けましょう。

例外として、廃屋など資産価値の低い空き家等の売却などで現地調査など実費が発生する場合には、仲介手数料は上記の金額と現地調査などの費用を合計した額(但し、上限は18万円+消費税)までが認められています。

実際には、売却価格が1,000万円の家の仲介手数料の上限額は1,000万円を以下のように分解して計算します。

1,000万円を200万円 + 200万円 + 600万円に分解して、

a) 200万円までの部分

200万円 × 5% = 10万円

b) 200万円超 400万円までの部分

200万円 × 4% = 8万円

c) 400万円超 1,000万円までの部分

600万円 × 3% = 18万円

a + b + c = 36万円(別途消費税を上乗せ)

つまり、1,000万円の家の仲介手数料は、1,000万円 × 3.24% =32万4千円ではなく、36万円となるのです。

また、400万円超の家(物件)については、以下の式で仲介手数料の上限額を概算で算出することができます

売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税

例)400万円 × 3% + 6万円 + 消費税 =12万円 + 6万円 + 消費税

= 18万円 + 消費税(8%=1万4.4千円)
= 19万4.4千円

(※消費税は2019年10月から10%に引き上げられる予定です)

これが家を売却する際にかかる仲介手数料の実態です。

仲介手数料を安くすることは可能?

仲介手数料の値引きは可能です。先述の通り、仲介手数料は不動産売買に係るコストで、その上限は法律で定められています。

コストを業者(不動産会社)の企業努力で削減する事は理屈の上では可能です。

仲介手数料が安くなるのは利用者にとってメリットのあることです。だからといって、仲介手数料が安い業者が必ずしもよい業者とは限りません。

コストダウンにも理由と限界があるからです。

仲介手数料の安さに目を奪われずに、売り主や買い主の立場で家の売却をしてくれる業者を選びましょう。

しかし、「仲介手数料をゼロにする」サービスが生まれました。

2015年11月にソニー不動産とヤフーが始めた「おうちダイレクト」です。例えるならば、家(不動産)のメルカリ版でしょう。

不動産会社を介さず、個人間でネット上で自由に家(マンション)を売買できるのです。

売り出し価格はAI(人工知能)が算出した価格を参考に売り主が自ら設定でき、仲介手数料がゼロという仕組みです。

AIは過去の不動産売買実績をビッグデータとして提示し、「おうちダイレクト」上で売買された記録もデータとして反映させます。

既にAIが蓄えている不動産売買価格のデータベースの量は、1都3県約5万棟のマンションに及ぶと報道されています。

現状では、首都圏含む関東と一部の関西地区での物件(戸建て・マンション・土地)がネット上で公開されています。

中古物件市場の活性化につながるのか、未知数ではありますが、仲介手数料をかけずに家を売買する選択肢のひとつとして、将来性のあるサービスです。

仲介手数料はいつ支払うの?

一般に仲介手数料は成功報酬なので、家の売買契約が成立した時に支払います。つまり、単に家の購入希望者と売り主を引き合わせるだけでは、売り主が仲介手数料を支払う義務はありません。

また、不動産会社の営業活動について広告費用等のコストを売り主が支払う義務もありません。

家の購入希望者と金額が折り合わず、交渉が不成立になっても同じく仲介手数料を支払う事はありません。

売買契約の成立まで、家の売り主が仲介手数料を不動産会社に支払う必要はないのです。

ただし、通常の営業活動の範囲を超えて、不動産会社に特別な対応を依頼するなどの場合には、その費用は売り主の負担となるケースもありますから、注意が必要です。

仲介手数料については、事前に仲介する不動産会社と合意する必要があります。それが「媒介契約」です。

「媒介契約」は、不動産会社へ家の売買の仲介を依頼する時に締結します。

媒介契約は、売り主が希望する仲介のサービス内容とその対価である仲介手数料などを明確にするための契約です。

媒介契約の段階で、仲介手数料の金額やその内容を確認したうえで、不動産売買の手続きを進めましょう。媒介契約時に、仲介手数料の金額や支払い方法が確認できます。

仲介手数料は、先述の様に売買契約が成立すると不動産会社に請求権が発生します。

例えば、売買契約成立時に仲介手数料として提示された金額の全てを不動産会社に支払っても、法律上問題にはなりません。

ただし、多くの不動産売買では契約締結時点では物件の引き渡しまで完了していないケースがほとんどです。

そのため、一般的には契約締結時に仲介手数料の半額を支払い、引き渡し完了時に残りの半額を支払う方法が望ましいとされています。

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