コラム

不動産の売却は住宅ローンが残っていても売れる?

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不動産の売却は住宅ローンが残っていても売れる?

不動産を売却するときに、住宅ローンが残っている人も多くいることでしょう。

ローンが残っている場合、家を売ることができるのか気になりますよね?

ここでは、住宅ローンが残っている場合の不動産売却について解説していきます。

住宅ローンが残っていても売却可能

住宅(不動産)ローンは十年単位の長期に渡って続きます。

そして、長い時間の間では家族が増えたり、子どもの成長や生活スタイルの変化などにより住宅環境が合わなくなったりすることもあります。

より良い住宅環境を求めて、住み替え、買い替えることは珍しくありません。

むしろ、家を買い替えるときに長期のローンを払い終わっているという状態は非常に稀で、不動産(家・建物)の売却をする場合、ほとんどのケースがローン返済中といった状態です。

なので、結論を言えば、不動産の売却は住宅ローンが残っていても可能なのです。

では、住宅ローンが残っている不動産物件を売却するにはどうしたノウハウ、条件があるのでしょうか。

次章でご説明します。

住宅ローンが残っているときの不動産売却の流れ

住宅ローンが残っている不動産を売却する際に、たったひとつだけクリアしなければならない条件があります。

それは、「売却後の引き渡し時に住宅ローンが完済していること」です。

言い方を変えると「住宅ローンの残っている不動産は引き渡しできない」となります。

先述の「不動産の売却は住宅ローンが残っていても可能」と矛盾するようですが、不動産の引き渡しと売却は違います。

引き渡しと売却の違いを理解して頂くために、住宅ローンが残っている不動産売却の流れをご説明しましょう。

通常、不動産(家・建物)の売却の流れは、

  1. 不動産価格相場の調査
  2. 不動産仲介業者の選択(複数の業者も可能)
  3. 媒介契約(複数の業者も可能)
  4. 販売活動(不動産仲介業者)
  5. 売買契約
  6. 引き渡し

これが、住宅ローンのない不動産売却の流れです。

住宅ローンが残っている不動産売却の場合は、

  1. 不動産価格相場の調査
  2. 不動産仲介業者の選択(複数の業者も可能)
  3. 媒介契約(複数の業者も可能)
  4. 管理会社へ通知連絡 ◎
  5. 販売活動(不動産仲介業者)
  6. 売買契約
  7. 銀行(金融機関)へ通知連絡 ◎
  8. 引き渡し

◎印のポイントが住宅ローンが残っている不動産売却の際の重要な流れです。

通常の不動産物件売却と住宅ローンが残っている不動産売却の違いがここにあります。

「管理会社へ通知連絡」は、分譲マンションの売却に際して必要な手続きです。

通常、分譲マンションの売り主(オーナー)はマンション管理組合に所属しています。分譲マンションは共同で管理している不動産なので、こうした管理組合に無断で売却はできません。

不動産物件を売却する際はこの組合に売却と組合を脱退する旨、連絡が必要です。

不動産購入時の管理規約など、売却に必要な重要資料を管理組合からもらうためにも早目に確認しておきましょう。

一戸建て・土地の売却に関してはこの限りではありません。

「銀行(金融機関)へ通知連絡」は、住宅ローンが残っている不動産売却に際して最重要ポイントです。

売買契約の後では、実際の売却価格が決まっています。

売却価格  >   住宅ローン残高

であれば、住宅ローンが残っている不動産を売却しても住宅ローンの返済に充てられます。

逆に、

売却価格 <   住宅ローン残高

の場合には、預貯金などの自己資金を住宅ローンの返済に充当する必要があります。

つまり、

売却価格 + 自己資金(預貯金)>   住宅ローン残高

となるよう、売却価格(査定価格)と自己資金の目途を立てておく必要があるのです。

住宅ローンの返済の目途のないまま、不動産を売却することは住宅ローンを管理契約している銀行にとってリスクとなる他、ローンの残った物件を購入しようという人はまずいません。

相場の調査で査定額を見極めながら、銀行と相談するのも不動産をスムーズ売却する秘訣かも知れません。

売買契約が済めば売却価格と引き渡し日が決定します。

この時点でもローンを借りている金融機関へ一括返済の通知連絡をします。

この時、必要なのが一括返済手数料の確認です。

一括返済は住宅ローンの残高をそのまま一括返済するのではなく、ローン残高に加えて一括返済手数料も合わせて支払う必要があります。

一括返済手数料は、ローン期間や残高に応じて金融機関ごとに異なるので、必ず確認しましょう。

「銀行(金融機関)へ通知連絡」は査定価格の算出後と売買契約後の2回は最低でもするようにしましょう。

売却価格で住宅ローンが完済できない場合の対処方法

手元にまとまった自己資金もなく、査定の結果、不動産を売却しても住宅ローンが完済できない場合も現実にはあります。

そうした場合でも、対処方法はいくつかあります。

「住み替えローン」を利用する

住み替えローンは、売却した不動産の住宅ローンの残高(残債)を、新規に購入する住居のローンに組み込む方法です。

ローン残債があるとき、新たな不動産を買う場合に「二重ローン」という選択肢があります。

「二重ローン」とは、その名のとおり売却した不動産と新しい不動産のローンを二重に組むことです。

この「二重ローン」を「住み替えローン」に組み込む事で新しい不動産(家・建物)の購入を検討するケースもあります。

ただし、二重ローンは月々の返済ローン額がこれまで以上に跳ね上がったり返済期間も長くなったりするだけでなく、金融機関の審査も厳しくなる傾向にあり、不動産の住み替え(買い替え)を検討する方の多くが、「リスクが高い」と考える住宅ローンのひとつです。

「住み替えローン」には、不動産の売却と新規不動産の購入を同時に行う人向けの住宅ローンで、不動産の売却した金額では返済しきれない住宅ローン残債を、新規の不動産購入代金に上乗せして借りるローンです。

通常、ローン残債があり、売却査定価格と自己資金の金額を合わせても一括返済できない場合には「住み替えローン」を利用するケースが多くなります。

数字を挙げて例えると、「500万円のローン残債があり、3,000万円の不動産(新居)を購入する」場合、住み替えローンを使うのであれば「500万円+3,000万円」=3,500万円が借入額(ローン金額)となります。

住み替えローンの融資により、売却予定の住宅ローン残債は一括返済されるため、抵当権が外れて不動産を売却できるようになります。

抵当権とは、住宅ローンでお金を借りた際に、万が一、債務者(お金を借りた人)がローンを返済できない(債務不履行)場合に不動産(土地・建物)を担保とする権利のことで、この抵当権が設定されている不動産の売買は売る側も買う側もリスクが高いため敬遠されます。

「任意売却」を利用する

任意売却とは、不動産の売却に際して、売却後も住宅ローンが残る不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

金融機関の合意があれば、先述の抵当権を外す事ができるので、住宅ローンが完済できない不動産も売却可能になります。

売却した不動産は買主に所有権がありますが、それでも残った住宅ローンを返済する義務は売却した売り主に残ります。

この場合、リースバック、家族間売買、親族間売買といった方法で家賃を支払うことで売却した不動産(家・建物)に賃貸物件として住み続けるメリットもあります。

また、通常の不動産売却には仲介手数料や登記、測量費用などの諸費用が必要です。

こうした費用がかかるのは任意売却も同じですが、任意売却の場合は、不動産を売却した所得から、諸費用を差し引くことが認められています。

任意売却に際して、諸費用の持ち出しがないこともメリットのひとつです。

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