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売却する不動産の価格はどのようにして決まるの?

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売却する不動産の価格はどのようにして決まるの?

住み慣れた家、マンションなどの不動産を売却する理由・背景には様々なものがあります。

転勤・結婚・転職などライフスタイル、家族構成の変化や環境・経済状況の変化などそれぞれの理由があるでしょう。

しかし、不動産を売却する理由によって、価格の査定に影響が出る事はありません。

不動産の売却に当たってどのように査定されるのか、簡単な流れをご説明しましょう。

売却する不動産はどのように査定されるの?

投資目的の不動産は別にして、不動産を売却する場合「より早く、より高く売りたい」という本音はあると思います。

しかし、不動産を売却する際には、売却完了(引き渡し)まで3~6ヶ月かかると言われています。

一生に一度の買い物になるかも知れませんから、不動産を買う方も慎重になります。

売り急いで後悔する事のないように、売却完了までには一定の期間が必要である事を理解しておきましょう。

不動産を売却するには仲介業者に依頼するケースがほとんどです。

個人間で不動産売買を行うサービスサイト(おうちダイレクト)を利用する方もいるようですが、一般的には不動産業者を介しての売買が中心です。

この場合、売却に際して仲介してくれる不動産業者をひとつに絞るか、複数の不動産業者に依頼するかも選択肢の分かれるポイントです。

数ある不動産業者の中から、売りたい不動産を安心して任せられる業者を見つけ出すのは難しいかも知れません。そんな時には、不動産一括査定サイトを利用するのもよいでしょう。

売却したい不動産の地域、間取り、築年数などの諸条件を入力すると、およその査定価格と不動産仲介業者を紹介してくれる便利なサービスです。

仲介してくれる不動産会社が見つかったら、不動産業者と「媒介契約」を締結し、売り主が希望する仲介のサービス内容、対価である仲介手数料など確認します。

これで不動産を買いたい人が現れるのを待つ段階になります。

不動産売却のスタートラインに立った事になります。

査定価格に影響がでるのはどんなところ?

不動産を売却する際に一番に気になるのは、査定価格でしょう。中古不動産を売却する際には築年数は査定価格に影響に及ぼします。

不動産の築年数はクルマに例えれば、生産年式や走行距離に相当します。やはり築浅の物件の方が、一般的には買い手にとって人気があります。

しかし、不動産というモノの特徴を考えると、築年数だけが査定価格に影響する事情ではないのです。

実は、査定価格に影響がでるのは不動産そのものの価値と不動産周辺の住環境も相関しているのです。

単身者や新婚家庭にとって、買いたい不動産の近くにコンビニがあれば査定はプラス方向になります。

ファミリー向けの中古マンション、一戸建てなら、駅近く、乗り換え便利など交通の便が良かったり、学校・幼稚園などが近かったりするとプラス査定となります。

逆に築年数が浅くても、駅から遠ければ査定価格にマイナスの影響がでます。こうした周辺の住環境も不動産の査定価格に影響を与えるのです。

また、周辺の住環境は将来に渡って変化します。

周辺に新しい駅の建設計画があるなら、査定価格はプラス方向へ。工業団地の建設計画が立ち上がれば騒音などの問題も起こり得ますから、マイナスになるかも知れません。

もちろん、不動産そのものの状態も査定価格に影響します。

例えば、外壁の状態によっては修繕・補強が必要な場合もあります。

見えにくい部分では水回りも要注意です。生活で日常的に使う水回りは消耗も早く、メンテナンスを怠るとリフォームも大規模なものになり、査定価格に影響します。

査定してもらう前に準備しておくもの

不動産売却に際して、さまざまな書類が必要となります。

売り主に関する書類、権利に関する書類、建物に関する書類など、不動産の種類(マンション・一戸建て・土地)によってそれぞれ必要な書類が異なります。

基本的な部分は同じですが、査定してもらう前に準備しておきましょう。

基本的な部分を6点あげておきます。

1.売り主本人の確認書類

まず、売却する不動産の売り主を証明する書類が必要です。

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票がこれにあたります。

不動産が共有名義となっている場合は、共有者全員の書類が必要です。

住民票や印鑑証明書などは、発行から3ヶ月以内のものが有効です。

2.登記済権利書、または登記識別情報

一般に「権利書」と呼ばれています。

「登記済権利書」は、法務局から登記名義人に公布される書類で、登記名義人がその不動産物件の真の所有者であることを証明する重要な書類です。売却する不動産が平成17年以降に取得したものである場合は、登記済権利書の代わりに「登記識別情報」が発行されている場合もあります。

その際には、「登記識別情報」を準備します。

登記済権利書も登記識別情報も不動産購入時に法務局から公布、あるいは購入元から譲渡されているはずです。

3.固定資産税納税通知書、及び固定資産税評価証明書

固定資産税の納税額の確認のために必要となる書類です。

また、移転登記等に必要な登録免許税の算出の際にも必要となります。

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に年間の税が課税されます。

最新のものを準備してください。

4.土地測量図・境界確認書

一戸建てや土地の売却の際に必要となります。

土地の場合では、㎡単価×面積で査定価格を決めるケースもあり、売却対象を明確にするためにも面積や境界線が重要になります。

5.建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等

一戸建て不動産の売却に際して必要です。

建築確認済証や検査済証は、その不動産が建築基準法に則って建築されていることを証明する書類です。

建築設計図書や工事記録書等は、建築確認済証のように建築にあたっての法的手続きに関する書類ではありませんが、どのように設計・工事が行われたかの情報は、不動産売却後のメンテナンスや将来のリフォームにおいて、買い手にとって有益な情報であり、売り主への信頼度アップに効果があります。

6.マンションの管理規約、または使用細則などマンションの維持費等の書類

マンションの売却に際して必要な書類です。

中古マンションにおいては、どのように維持管理されているのか、ペット飼育可能かどうかなど使用にあたってのルール・規約は、重要な情報です。

売買契約前、できれば「媒介契約」のタイミングで仲介する不動産業者へ提示することが望ましいでしょう。

この他にもローンの残高がある場合には、ローン残高証明書、またはローン返済予定表を準備しましょう。

最近では、安全・安心志向の高まりから「耐震診断報告書」や「アスベスト使用調査報告書」などを求められる場合もあります。不動産購入時の書類を探し出して売却の準備としましょう。

不動産会社によって査定価格が違う理由

マンションなどの不動産を売却するにあたって、複数の不動産業者から見積もり査定を受ける事は一般的な方法です。

その上で、「業者によって査定金額が違う」、「予想していた価格と比べて大きな差が出てしまった」といった声を聞きます。

不動産会社によって査定価格が違う理由はさまざまです。

多くの不動産会社は、「不動産流通推進センター」という組織が作成したマニュアルを使用しています。いわゆる、業界のガイドライン的なマニュアルです。さらに不動産会社独自の査定基準を持っています。

業界のガイドラインと自社独自の基準の合せ技で売却の査定価格を算出します。

これにより、不動産会社によって査定価格に違いが生まれるのです。

取引件数の多い、大手や老舗不動産会社であれば売買の件数も多く、物件自体の評価、住環境など統計の元となるデータベースも充実しているでしょう。

母集団が充実していれば、統計的に精度の高い結果が査定価格に反映されます。

最新の査定手法を使えば、より客観的な価格を算出可能です。

高価格だから優良な不動産業者とは限らないのが、仲介業者選びを難しくしているとも言えます。

売り主の立場でより親身に相談にのってくれるか、査定価格の根拠を明確に提示してくれるかなどが、不動産会社選びのポイントとなります。

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