コラム

不動産を売却したときにかかる税金

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不動産を売却したときにかかる税金

住み慣れた家・マンションなど不動産を無事に売却できた。

手元にまとまったお金も入って一安心しているかも知れません。

しかし、不動産を売却した結果、入って来たお金にも税金がかかります。

不動産を売却すると譲渡所得がかかる

一般に譲渡所得と呼ばれる税金です。

土地、建物(一戸建て・マンション)など不動産の譲渡所得に対する税金は、他の所得(事業・給与所得)と区分され、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算します。

さらに、譲渡所得という税金は不動産の取得から売却まで所有していた期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区別され、税率も異なります。

分離課税の譲渡所得の課税対象には、土地(不動産)のほか、借地権や耕作権など土地の上に存する権利まで含みます。

また、海外に所在する不動産も課税対象です。

これらの税金に関する手続きは、確定申告として他の所得と一緒に行うことができます。

少々複雑なお話しになりますが、要点を整理しなはら不動産売却に関する税金についてご説明します。

譲渡所得の計算方法

課税される譲渡所得金額は、以下の計算式により算出します。

課税譲渡所得金額の計算方法

課税譲渡所得金額 =

譲渡価額(売却価格) -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額

計算の結果、算出された課税譲渡所得金額に個別の税率が適用され納付すべき税金が算出されます。

仮に、売却の結果、取得時の価格、仲介手数料などの費用を差し引いて、損失(マイナス)が生じても、不動産の譲渡による所得以外の所得(事業・給与所得)との損益通算はできません。

これが分離課税と言われる、給与所得などの他の所得と区分して納税する由縁です。

ただし、不動産(マイホーム)の売却に関しては、損失を控除できる特例があります。(「不動産売却にかかる税金の節約方法」参照)

課税譲渡所得金額の計算に使われている個別の項目についてご説明します。

譲渡価額(売却価格)文字通り、売却(譲渡)した金額です。
取得費不動産購入時の代金、購入時の仲介手数料、登記費用、設備費、改良費(リフォーム費用は含みません)などの合計金額です。特例として、住居の場合、償却費相当額(建物の取得価額の95%が上限)が改良費として認められています。
譲渡費用売却時の仲介手数料、測量費用など売却のために直接かかった費用、土地の売却に際して建物を取り壊した際の取壊し費用や取壊し損などの金額です。売却(譲渡)の際のコスト(費用)と考えて差し支えないでしょう。
特別控除額住居としての不動産を売却(譲渡)した場合の3,000万円の特別控除や、公共の用途での収用の場合の5,000万円の特別控除などがあります。ただし、特別控除には、譲渡価額から取得費及び譲渡費用を差し引いた金額が各特別控除の金額に満たない場合には、取得費、譲渡費用金額が特別控除の限度となります。

計算の結果、課税譲渡所得金額が算出され、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区別された税率が適用されます。

「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の違いもご説明します。

売却した不動産の所有期間が、売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかにより、区分けされます。

売却した年の1月1日時点で、不動産の所有期間(取得から売却まで)が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。

具体的には、平成30年中に売却(譲渡)した場合は、その不動産の取得が平成24年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成25年1月1日以後の取得であれば「短期譲渡所得」になります。

「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」では適用する税率が異なります。

長期譲渡所得:所得税・15% (+ 住民税・5%)※

短期譲渡所得:所得税・30% (+ 住民税・9%)

(※「不動産売却には所得税と住民税が課税される」参照)

つまり、売却価格から購入時の価格(取得費)と譲渡費用(売却時のコスト)、特別控除を引き算して課税譲渡所得金額を算出し、「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」によって所得税率(15%または30%)を掛け算した金額が納付すべき所得税の金額となります。

長く住んでいれば税金は安く、短期間(5年以内)で不動産を売れば税金が高くなる仕組みです。

不動産売却には所得税と住民税が課税される

不動産売却による収入(所得)に関しては前述の計算式で所得税が求められます。

そして、不動産売却には、同じ課税譲渡所得金額に対し所得税の他に住民税という別の税金が同じタイミングで課税されます。

所得税も住民税も所得(収入)金額の多寡で課税額が変動します。不動産売却に際してもそれは同じで、所得(収入)=売却価格に応じて住民税の納税金額も変動するのです。

前述のように「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」では住民税に適用する税率が異なります。

長期譲渡所得:住民税・5%

短期譲渡所得:住民税・9%

さらに、不動産売却時には所得税と住民税の他に印紙税も課税されます。

不動産売却時、不動産売買契約書に印紙が必要です。その印紙に課税されるのが印紙税です印紙税の金額は不動産売買契約書に記載されている契約金額によって異なります。

契約金額が1,000万円超~5,000万円以下であれば20,000円、5,000万円超~1億円以下の場合は60,000円です。

特例として、契約金額が10万円を越える場合、平成32年3月31日まで印紙税が4~5割軽減される措置が適用されます。

不動産売却にかかる税金の節約方法

不動産を売却して数千万単位の収入(所得)があると、それに対して所得税と住民税の納税義務が発生します。

しかし、結論からいうと特別な税金の節約方法(節税対策)を取らなくても、多額の税金を納付するケースはほとんどあり得ません。

それは、課税対象となるのは、売却価格から購入時の価格(取得費)と譲渡費用(売却時のコスト)、特別控除を引き算した「譲渡所得金額」だからです。

不動産の価値が時間とともに右肩上がりであれば、売却(転売)で利益が出た時代もありました。

不動産、特に中古マンションは築年数によって評価が下がるケースもあるからです。

しかし、不動産売却にかかる税金を節約する方法はあります。

前述の、課税譲渡所得金額 =譲渡価額(売却価格) -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額にある「特別控除」を利用する方法です。

特別控除額は、住居としての不動産を売却(譲渡)した場合の3,000万円を、公共の用途での収用の場合は5,000万円を特別控除として課税譲渡所得金額から差し引くことができます。

さらに、軽減税率の特例もあります。

売却した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が10年を超えている場合は、3,000万円の特別控除を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、軽減された税率で税額を計算することになります。

6,000万円までの部分:所得税率・10% + 住民税率・4%

6,000万円を超える部分:所得税率・15% + 住民税率・5%

不動産の所有期間が5年を超える長期譲渡所得の所得税・15% + 住民税・5%と比べても低い税率となっており、税金の節約として認められた特例措置です。

もうひとつ、不動産の買換え(交換)特例もあります。

不動産を売った年の前年から翌年までの3年間に不動産の買換えをした場合、譲渡(売却)価額が1億円以下、売却した年の1月1日時点で所有期間10年超、居住期間10年以上の場合など、一定の要件に該当する場合は、その譲渡益の課税を繰り延べる(先延ばしする)特例が受けられます。

不動産を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える不動産の譲渡損失が生じた場合、以下の二つのケースにより、譲渡損失の金額を売却した年の他の所得と損益通算できる特例があります。

不動産を売却した年で通算しきれなかった譲渡損失の金額がある場合には、その年の翌年以後3年内の各年分(合計所得金額が3,000万円を超える年分を除く)の所得から繰越控除することができます。

ケース1: 新たに不動産を買換える場合の特例

不動産を売却した年の前年から翌年までの3年の間に新たな不動産を取得し、年末においてその新たな不動産の取得にかかる住宅ローン残高がある場合には、一定の要件の下で、売った不動産の譲渡損失の金額について一般の所得との損益通算及び繰越控除をすることができます。

ケース2:新たに不動産を買換えない場合の特例

不動産の譲渡契約締結日の前日において、住宅ローン残高がある不動産を売った場合は、定められた条件の下で、その不動産の譲渡損失(住宅ローン残高から不動産の売却金額を控除した残額が限度)の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。

税金の節約方法となる特例措置には、細かな条件や期間が定められているため、専門家(不動産鑑定士)や仲介業者に相談する事をお勧めします。

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